Ablöse

Die Ablöse

Die Ablöse im Mietrecht

Die Ablöse ist eine Zahlung, die der Mieter im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss an den Vermieter oder an den Vormieter leistet. Sie ist Ersatz für tatsächliche Aufwendungen des Mieters für ein Bestandobjekt durch den Vermieter oder Nachmieter.

In welchen Fällen ist eine Ablöse verboten?

Sie ist als Zahlung verboten, wenn es nur darum geht ein Mietrecht zu erlangen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG (=Mietrechtsgesetz) besteht ein Ablöseverbot.
Von dem Verbot nicht umfasst sind „Investitionsablösen“. Wenn ein Vermieter dem ausziehenden Mieter eine solche zahlt, kann er auch vom neuen Mieter eine Investitionsablöse verlangen.

Was konkret ist nicht erlaubt bei der Ablöse?

Nicht erlaubt sind „schwarze Ablösen“: Das bedeuetet, dass wenn ein Vermieter oder Verwalter einen bestimmten Betrag fordert, damit der Suchende den Mietvertrag überhaupt erhält, ist das gesetzeswidrig. Wenn also beispielsweise eine Vermieter für die Unterzeichnung des Mietvertrages 2.000 Euro fordert, dann ist das verboten.

Für was darf eine Ablöse verlangt werden?

Grundsätzlich sind Ablösen erlaubt, wenn es um Investitionen in eine Immobilie, die in den letzten 20 Jahren getätigt wurden geht, die Wohnung verbessert wurde und über die Mietvertragsdauer hinaus nutzbar ist.

Nicht darunter fällt beispielsweise das Ausmalen einer Wohnung. Allgemein sind auch Einrichtungsteile der Grundausstattung nicht ablösefähig. Zur Grundausstattung gehören Heizung, Bad, WC, Küchenherd, Abwasch, Boden- und Wandbeläge, Sockelleisten, Armaturen, Wandfarbe etc.

Eine Ablöse für Investitionen in langfristige Verbesserungen wie z.B. ein neues Bad mit einem besseren Warmwasser-Boiler und einem WC (welches vorher am Gang war) ist denkbar. Es geht darum, dass keine Ablöse für das bloße Vorhandensein der Grundausstattung verlangt werden kann, wenn aber zu den oben beschriebenen Bedingungen (in den letzten 20 Jahren etc.) in entscheidende bauliche Verbesserungen investiert wurde, dann ist die Ablöse denkbar. 

Wie hoch darf eine Ablöse sein?

Die Höhe der Ablöse kann man per se nicht konkret definieren.
Für die einzelnen Investitionen gelten jedoch diverse Abschreibungssätze: 10 % Wertverlust pro Jahr für Fußböden, Heizung, Bad, WC oder Elektrik. 5 % Wertverlust pro Jahr für sonstige Investitionen (solange sie nicht öffentlich gefördert wurden, dann ist die Dauer der Förderung ausschlaggebend).

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